Sander Immobilien

Die Wohnflächenberechnung für Banken richtet sich nach den Angaben aus dem entsprechenden Grundriss. Bei Kaufimmobilien wird i.d.R. ein solcher vorliegen. Aber beim Privatverkauf kann der Grundriss durchaus fehlen. Wenn kein Grundriss für Ihre Immobilie vorhanden ist (weil es sich z.B. um einen Altbau handelt, dessen Bauakte verloren gegangen ist), müssen Sie einen bemaßten Grundriss erstellen lassen, der einen Stempel und die Unterschrift von einem Architekten/einer Architektin aufweist. Andere Grundrisse akzeptieren Banken nicht mehr. Die Kosten hierfür sind schwer zu beziffern, da es abhängig von der Art der Immobilie (Haus oder Wohnung) oder dessen Größe ist. 

Schnitte und Ansichten vervollständigen die Angaben des Grundrisses, da darin wichtige Maße vermerkt sind, die ausschlaggebend für die Wohnflächenberechnung für Banken sind. Dazu gehört in erster Linie die Deckenhöhe. Aber auch der Dachneigungswinkel ist eingetragen und es lässt sich erkennen, wie die Ansicht der Immobilie geplant war/ist. Auch bei diesen Unterlagen müssen Sie darauf achten, dass sie von einem Architekten/einer Architektin gestempelt und unterschrieben sind.

Die Wohnflächenberechnung gilt als Grundlage für den Kaufpreis. Dieses Dokument enthält eine Tabelle, die jeden Raum mit seiner Fläche auflistet. Wie die genaue Wohnflächenberechnung für Banken funktioniert, erläutern wir weiter unten. Sollte es für Ihre Immobilie keine entsprechende Tabelle geben, können Sie mithilfe des Grundrisses (oder durch Aufmaß in der Immobilie selber) die Wohnflächenberechnung für die Bank auch einfach selber erstellen. 

Die Wohnflächenberechnung ist normalerweise Teil der Bauakte, also der gesammelten Bauunterlagen für eine Baugenehmigung. Sollte sie dennoch fehlen, kann sie nachträglich erstellt werden. 

Vereinzelt wird bei der Wohnflächenberechnung für Banken ein Stempel und/oder die Unterschrift eines Architekten/ einer Architektin gefordert. Das bedeutet, dass Sie einen solchen beauftragen müssen, falls die Wohnflächenberechnung nicht ohnehin bereits vom/von der Verkäufer:in beauftragt wurde.

Die Flurkarte ist ein amtliches Dokument, welches die genaue Lage der Immobilie aufzeigt und ihre “amtliche Adresse” definiert. Dieses Dokument hält außerdem weitere Informationen bereit – beispielsweise Angaben zur Ausnutzung der Grundstücksfläche und Abstände zu Grundstücksgrenzen oder Nachbargebäuden. Darüber hinaus können Sie anhand des Lageplans vergleichen, ob es Gebäude oder Gebäudeteile gibt, die nicht eingezeichnet sind (und daher mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Baugenehmigung haben). 

Banken geben sich meistens nicht mit einem einfachen Auszug aus dem Liegenschaftskataster zufrieden. Fragen Sie daher im zuständigen Katasteramt genau nach, welches Dokument Sie benötigen. Dieses sollte in jedem Fall nicht älter als drei Monate sein und kostet zwischen 10 bis 60 Euro je nach Bundesland. 

In der Baubeschreibung sollten ausführliche Informationen zur Bauweise und Ausstattung der Immobilie festgehalten werden. Dazu zählt beispielsweise, ob es sich um einen Massiv- oder Fachwerkbau handelt, ob eine Gas- oder Ölheizung eingebaut wurde oder aus welchem Material die Fenster und Türen sind. Da die Baubeschreibung bei der Anfrage einer Baugenehmigung mit eingereicht werden muss, ist sie Teil der Bauakte. Sollte sie fehlen, können Sie ganz formlos eine Beschreibung beifügen.

Dieses Dokument gibt in erster Linie Auskunft über die Besitzverhältnisse einer Immobilie. Besonders interessant für die Bank, aber auch für Sie als Käufer:in ist es, ob die Immobilie “lasten- und schuldenfrei” verkauft wird. Dies bedeutet, dass im Grundbuch keine Grundschulden wie Hypotheken eingetragen sind.  

Für die Bank ist ein vollständiger und unbeglaubigter Grundbuchauszug notwendig, der nicht älter als drei Monate sein darf. Diesen erhalten Sie gegen eine Gebühr von circa 10 Euro beim zuständigen Amtsgericht.

Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)

Diese Erklärung ist eine verbindliche Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft, in der geregelt wird, wie die Flächen zugeordnet werden. Dabei wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden, wobei Sondereigentum neben den einzelnen Wohnungen auch Flächen für Keller, Technik- und Heizungsräume sowie Stellplätze bedeuten kann. Die Teilungserklärung ist nur mit einem Aufteilungsplan vollständig. Dies umfasst die Grundrisse der gesamten Immobilie, also auch Dachgeschoss, Keller, Tiefgarage, etc. Wenn der Aufteilungsplan fehlt, können Sie diesen beim zuständigen Amtsgericht anfragen. 

Im Baulastenverzeichnis sind sämtliche Baulasten eingetragen, die für eine Immobilie gelten. Typische Baulasten sind beispielsweise Wohn-, Leitungs- oder auch Wegerechte oder Abstandsflächen zum Nachbargrundstück. Diesen Auszug erhalten sie im zuständigen Bauamt. 

Ausnahmen gelten für Bayern und Brandenburg. In Bayern wird grundsätzlich kein Baulastenverzeichnis geführt, stattdessen werden Baulasten im Grundbuch vermerkt. In Brandenburg besteht eine Lücke zwischen 1994 und 2016, da in diesem Zeitraum kein Baulastenverzeichnis geführt wurde..

Noch stellt dieses Dokument keine zwingende Voraussetzung für eine Finanzierungsanfrage dar. Jedoch kann sich dies in Zukunft ändern. Für Sie als Besitzer:in ist der Energieausweis wichtig, um abschätzen zu können, wie nachhaltig Ihre Immobilie ist. Bei einem schlechten Wert müssen Sie davon ausgehen, das baldige energetische Sanierungen anstehen, die wiederum finanziert werden müssen. 

Auch diese Unterlagen sind für Sie persönlich wichtig, da hier zum einen die “Spielregeln” der Eigentümergemeinschaft festgehalten und zum anderen sämtliche das Gebäude betreffende Beschlüsse protokolliert wurden. Daraus können Sie erfahren, wann und welche Sanierungsmaßnahme zuletzt durchgeführt wurde oder wann die nächste ansteht.